Neubau Prenzlauer Welle Berlin

Günstige Eigentumswohnungen für
junge Familien mitten im Kiez

Nachhaltigkeitsaspekte prägen das Konzept

FOTO: Tomek Kwiatosz, Berlin

BAULÜCKENSCHLIESSUNG EINES BLOCKRANDS. Inmitten des lebendigen Kiezes Prenzlauer Berg in Berlin hat das Team von lenzenarchitekten.de die Baulückenschließung einer Blockrandbebauung geplant – ein Stück Stadtreparatur an einem Kriegsverlust im städtebaulichen Bestand. Die Czarnikauer Straße ist überwiegend von gründerzeitlichen Wohngebäuden in geschossener Blockstruktur in einem weitgehend homogen erscheinenden baulichen Kontext gesäumt. Auf zwei benachbarten Grundstücken fehlten die historischen Gebäude vollständig. Durch den Neubau wurde der Blockrand und somit das geschlossene Straßenbild wiederhergestellt.

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Unweit der Schönhauser Allee und des beliebten Mauerparks gelegen, handelt es sich um einen urbanen, dicht besiedelten Ort mit guter Infrastruktur und hoher lagebedingter Nachfrage nach Wohnraum. Im Umfeld von überwiegend vermieteten Wohnungen wurden in dem neu errichteten Gebäude kostengünstige Eigentumswohnungen angeboten.

VERBESSERUNG DER WOHNSITUATION.
Die weit überwiegende Mehrheit der Erwerber der Wohnungen stammt aus dem Kiez selbst, in der Regel Bewohner von Mietwohnungen der unmittelbaren Umgebung. Beweggründe für den Erwerb von Wohneigentum waren in den meisten Fällen veränderte Familienverhältnisse und Verbesserung der Wohnsituation bei vergleichsweise kostengünstigem Preis-Leistungs-Verhältnis sowie eine Senkung der flächenbezogenen Betriebskosten gegenüber denen der bisherigen Wohnung. Die Identität der Immobilie als unter Nachhaltigkeitsaspekten geplantem und errichtetem Wohngebäude mit sichtbarer Erscheinung von Materialien aus nachwachsenden Ressourcen, wie die nach außen gestaltprägende Holzfassade, führten schon frühzeitig zu großem Interesse bei potentiellen Erwerbern von Eigentumswohnungen und gewährleisteten einen relativ hohen Reservierungsstand vor Baubeginn.

Unter dem Namen Prenzlauer Welle entstand ein innovatives Wohnbauprojekt mit 38 nachhaltigen, barrierefreien und kostengünstigen Eigentumswohnungen für eine genau bestimmte Zielgruppe: die junge Familie mit geplantem Nachwuchs oder die Familie mit bis zu zwei Kindern. Letztere hat in Berlin einen Anteil von derzeit etwa 22 Prozent an allen Haushalten. Bezogen auf ganz Berlin leben in den Familienhaushalten durchschnittlich 1,5 Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren.

Neubau Prenzlauer Welle Berlin
FOTO: Roland Horn, Berlin

FÜRS GANZE LEBEN. Aufgrund der Beobachtung, dass die Menschen in Berlin vorzugsweise ihrem Kiez treu bleiben, sollte der gesamte Lebenszyklus einer durchschnittlichen Familie mit einem bis zwei Kindern maßgeblich für das Gebäudekonzept sein. Das Raumbedürfnis eines jungen Paares zu Beginn der Familiengründung verändert sich deutlich mit dem Zeitpunkt, an dem sich Nachwuchs einstellt. Für einen langen Zeitraum von rund zwanzig Jahren sind die Raumbedürfnisse der Familie mit Nachwuchs weit umfangreicher als zum Zeitpunkt der Familiengründung. Dies trifft im umgekehrten Sinne dann wieder für den Zeitraum des Alters zu, wobei auch der in der Regel abnehmenden körperlichen Fitness betagter Menschen Rechnung getragen werden muss.

Ein sich verändernder Raumbedarf soll nicht zwangsläufig zum Umzug führen. Durch Wachsen und Schrumpfen im zeitlichen Verlauf der Familienentwicklung verändern sich Raumbedürfnisse. Das Gebäudekonzept ermöglicht es, über einen langfristig angelegten Zyklus auf diese veränderten Bedürfnisse einzugehen.

HOHE RAUMFLEXIBILITÄT. Konzeptionelle Grundlage für den Gebäudeentwurf war es, möglichst kompakte, unmittelbar neben- oder übereinanderliegende Einheiten zeitweise zusammenschalten und wieder trennen zu können. Das Modell der Einliegerwohnung im Einfamilienhaus wurde auf den Geschosswohnungsbau übertragen.

Der Zielgruppe der jungen Familie mit durchschnittlichem Einkommen sollte der Erwerb einer im Vergleich zu herkömmlichen Wohnungskonzepten insgesamt größeren Wohneinheit ermöglicht werden, von der ein Teil als abgeschlossene Wohnung zeitweilig vermietet wird. Die Vermietung zum Zeitpunkt des Nutzungsbeginns ermöglicht es, insgesamt höhere Erwerbskosten tragen zu können. Dieser Teil wird zu einem späteren Zeitpunkt bei Eigenbedarf selbst genutzt.

DURCHGÄNGIGE BARRIEREFREIHEIT. Im Alter kann durch Vermietung das Einkommen bei verringertem eigenem Platzbedarf gesteigert oder die zusätzliche räumliche Einheit für Pflegezwecke genutzt werden. Die durchgängige Barrierefreiheit des Gebäudes ist dabei für ganz unterschiedliche Bedürfnisse eine vorteilhafte Grundbedingung.

Vorausgesetzt, man bleibt am selben Ort, stellt diese bedarfsorientierte Flexibilität – auf den gesamten Lebenszyklus angewendet – den kostengünstigsten Gesamtansatz dar. Um diese lebenszyklusorientierte Konzeption realisieren zu können, stellen bestmögliche Raumausnutzung bei flexibler Grundrissgestaltung und hohe Kosteneffizienz einen hohen Qualitätsanspruch an Planer und Bauherren. Die Vermittlung der Idee und des Wirtschaftlichkeitsmodells, sowie Hilfestellung bei der Finanzierung für die potentiellen Erwerber stellten für den Vertrieb eine eigene anspruchsvolle Aufgabe dar.

FOTO: Roland Horn, Berlin
FOTO: Roland Horn, Berlin

3-DIMENSIONALE FASSADE. Auf den ersten Blick fällt die Gestaltung der Straßenansicht auf. Große wellenförmige Balkone fügen sich zu einer dreidimensionalen Fassade. Ihre dynamische Form und die Fassadenbekleidung aus unbehandeltem Lärchenholz gibt dem Wohngebäude eine unverwechselbares Gesicht, schafft Identität. Trotz der unverwechselbaren und modernen Erscheinung des Gebäudes fügt es sich in den historischen baulichen Kontext ein, indem die städtebaulichen Proportionen der Blockrandbebauung und des Straßenbildes, sowie die vorgegebene Höhe der Traufkante durch den Neubau aufgenommen und fortgeführt werden.

Die räumliche Konzeption des Gesamtgebäudes hatte das Ziel der maximalen Grundstücksausnutzung. Durch geometrische Optimierung der ausschließlich rechtwinklig organisierten Grundrisse wird eine größtmögliche Raumflexibilität erreicht.

NICHTS ÜBERFLÜSSIGES. Beschränkung auf das Wesentliche ist die Gestaltungsmaxime. Nur die Wohnungen haben beheizte Räume, die Erschließung erfolgt über fahrschachtlose Außenaufzüge, Außentreppen und offene Gänge.

Die Entscheidung für material- und zeitsparende Bauweise, weitgehende Verwendung nachwachsender Rohstoffe, recycelter und recyclingfähiger Materialien aus nachhaltiger Kreislaufwirtschaft führte zu einem Stahlbetonschottenbau aus überwiegend vorgefertigten Bauteilen mit Fassaden aus Holzständerwerk, gedämmt mit Recycling-Altpapierdämmstoff aus Berliner Produktion. Konstruktiver Holzschutz ermöglichte den Verbau unbehandelten Lärchenholzes, eine extensive Dachbegrünung minimiert den Aufwand für die Regenwasserrückhaltung. Die Versorgung mit Strom und Wärme erfolgt über ein eigenes kleines Blockheizkraftwerk.

HOFSEITIGE LAUBENGÄNGE. Der Neubau lockert das im Bestand vorhandene Verhältnis von Baumasse zu Hofraum. Die historische Dichte wurde bewusst nicht wiederhergestellt.

Somit entstand eine großzügigere Hofsituation, die neue Wege- und Blickbeziehungen zulässt und die nachbarschaftliche Kommunikation erhöht und fördert. Die hofseitigen Laubengänge, an denen jeweils drei Wohnungen liegen, werden zum gemeinsam genutzten nachbarschaftlichen Begegnungsort.

Der gemeinschaftlich genutzte Innenhof dient der Erschließung der Geschosse über zwei fahrschachtlose Panoramaaufzüge und zwei offene Außentreppen. Er bietet durch eine anspruchsvolle Grüngestaltung auch auf engem Raum attraktive Aufenthaltsqualitäten für die Bewohner. Der Innenhof, mit immergrünem Kirschlorbeer bepflanzt, entwickelt im Sommer wie im Winter raumbildende Elemente, die die Hoffläche gliedern und so zum Beispiel für Kinder kleinräumliche Erlebniswelten schaffen.

GRUNDMODULE MIT SOLLBRUCHSTELLEN. Drei Grundmodule ermöglichen eine Vielzahl an individuellen Raumzuschnitten mit Wohnungsgrößen von zwei bis zu sechs Zimmern. Durch die klare Strukturierung der Grundrisse sowie die ausnahmslos rechtwinkligen, stützenfreien Räume entsteht eine Flexibilität, die dem jeweiligen Erwerber eine individuelle Gestaltung seiner Wohnung erlaubt.

Auf der Basis eines Katalogs von Grundrisstypen bestimmen die Wünsche der Eigentümer letztlich die Grundrisszuschnitte individuell. Benachbarte Wohnungen sind über öffenbare Sollbruchstellen in Trennwänden und Decken miteinander kombinierbar konzipiert. Die einzelnen Einheiten sind jedoch für sich abgeschlossen, so dass eine gesonderte Vermietung erfolgen kann.

FOTO: Roland Horn, Berlin

INDIVIDUALISIERBARER STANDARD. Für den Ausbau der Wohnungen haben die lenzenarchitekten.de einen Standard festgelegt, der – in drei Ausstattungsserien wählbar – die unterschiedlichen Bedürfnisse der Bewohner befriedigt. So sind alle Wohnungen in den Wohnbereichen mit Parkettboden und Fußbodenheizung ausgestattet. Küche und Bad sind gefliest. Die Wände sind glatt gespachtelt.

Allerdings unterlag die Ausstattung der individuellen Entscheidungen der Erwerber der Eigentumswohnungen. Auf Sonderwunsch wurden auch ausgefallene Material- und Ausstattungswünsche, wie beispielsweise eine Dampfsauna, ein Natursteinbad oder Steinzeugböden erfüllt. Somit entstand eine große Gestaltungsvielfalt unter den einzelnen Wohneinheiten.